根據去年一間國際測量師行就全球舖位租金進行的調查，銅鑼灣於去年已取代美國紐約第五大道，成為全球最貴舖租地段；加上銅鑼灣早前有大型商場、時裝連鎖店高調開幕，而擁有 47 年歷史的總統商場，也跟歷史悠久的中央樓於 2010 年一併被收購，現正進行重建。銅鑼灣的大型商場湧現，小型商場卻是孕育特色小店的好地方，提供獨特貨色、服務的小店更是消費文化的精髓，小型商場甚至小店在激烈的競爭下該如何自處？ 由豐泰地產於兩年多前統一收購業權的銅鑼灣總統商場及中央樓，現正清拆重建，當時豐泰地產負責人曾接受訪問表示，大約早於 2007 年已留意這幢連商場的物業，認為它的位置好，發展空間大，正如隔鄰的世貿中心翻新後，也帶動了駱克道的人流…… 銅鑼灣大大小小的商場此起彼落，小商場如何自處？ 等待人流的銀座 擁有 47 年歷史的總統商場及中央樓遭清拆並重建，從零開始，新發展拖垮了附近經營數十年的生果檔，甚至習慣到商場購買日用品、廉價衣飾等的客人，也慨歎少了個方便購物之處。根據資料，重建預計於 2014 年落成，將是集結零售、寫字樓等的綜合項目，到時又有一番「新景象」。不知與舊總統商場鄰近的銀座商場，到時能否受惠而「被帶動」？ 銀座商場位於謝斐道的地庫，商場多年來宣傳不多，十分低調，商舖類型隨不同年代不斷轉換，近日入內閒逛，發現起碼有五分之一的舖位空置待租。於銀座開設「發寶膠」飾品 13 年的阿肥，已是元老級租客，發寶膠更是銀座的「老店」，阿肥說：「銀座的商舖業主不統一，分散業權令商場難以發展，甚至管理，單是大門外的彩色招牌，也是近年才掛上，商場大門的水牌破爛了也無人理會……」 銀座商場大門並不明顯，令人容易把它遺忘。 銀座大門的疑似自動梯，其實是一條樓梯。 小店自力更新 性格樂天的阿肥笑言，「無王管」就是銀座的特色，商場沒有章法，卻令它有一種獨特的個性，甚至一度成為「潮人聖地」，阿肥回憶商場的過往說：「90 年代末，銀座一點也不潮，商場的 70 個舖位只有 30 多間出租，出租了的，有一半被用作貨倉……當時只有翻版 game 舖、VCD店、影印店、香薰店、改衣店、舊玩具店、另類寵物店等，雜亂無章，沒有售賣衣飾的店舖。」阿肥大約在 2000 年於銀座開舖，於 2003、2004 年開始，一些潮流店舖開始進駐，例如由 DJ 少爺占開設的粉紅小舖、APE 的水貨店等都有，阿肥說：「可惜，當時商場人流依然不多，那是宣傳不足所致；我在尖沙咀的利時商場亦有分店，時至今天，一些利時的客人仍然不知有銀座商場的存在！」 多年來租金不斷上升，人流卻沒有改善，阿肥曾多次改變經營策略，但坦言經營也不易，那為何依然留守銀座？阿肥說：「我賣的是古靈精怪飾品，跟具特色的銀座挺匹配啊。不過，我不會以『觀望』的態度來看這個商場，只認為現在還有生存空間。」發寶膠隔鄰的店舖已面目全非，阿肥依然能夠生存，他自有法子，「我們這種生存在小商場中的細舖，服務很重要。只要客人走進來，不管他們有否『幫襯』，我也會說『多謝晒拜拜！』曾有人說我多此一舉，我卻認為客人來買東西也好、『攝時間』也好，在芸芸店舖中選了我，已是『賺了』。他們再來，就是對我的強心針。」阿肥表示，銅鑼灣區近年有歷史悠久的小型商場遭清拆，像發寶膠這樣的特色小店早晚也會被淘汰，他認為大商場有裝修有管理有宣傳，租金往往是天文數字，售賣這類貨式的小店，又怎能負擔昂貴的租金？ 阿肥認為小店需要自力更生，提供好的服務，才有生存空間。 發寶膠的飾品造型獨特。 蘋果的修眉店 同樣以特色服務取勝的莉莉化粧品店，於銅鑼灣蘋果商場開業已達 27 年，老闆何姑娘說：「蘋果商場屬於鳳鳴大廈的地庫，以前是鳳鳴商場，已有 50 年歷史！如果只靠售賣化粧用品，沒有修眉，老早就關門大吉。」何姑娘精湛的修眉技巧吸引本港、內地甚至台灣的客人，下班時間或假日，前來修眉的客人總把店舖擠得水洩不通。 何姑娘回想商場初期的租客類型，的確較現在的多元化，何姑娘說：「一間聞名銅鑼灣區的麵店也曾設在這兒；以往還有售賣保齡球用品的店子，當年劉德華也來這兒買保齡球呢。」500 多呎的莉莉化粧品店，月租 3 萬元，何姑娘數十年前在北角「擺檔」，售賣着化粧品及代替人修眉，20 多年遷入此舖，一直見證着銅鑼灣區商場的變化，她認為，對於一些提供特色服務的小店來說，小型商場是孕育它們發展的地方。 天后、赤柱及深水埗也有蘋果商場；商場對於租客類型一向抱開放態度，正如赤柱的蘋果商場聚集了多間童裝店，商場事前也沒有刻意安排，蘋果商場租務負責人黃小姐說：「除了不限制店舖種類，我們還會盡量給店舖自由度，例如不會限制他們的櫥窗布置，或容許租戶把兩個或以上的單位『打通』等。」或許由於商場營運模式較自由，便可以容納一些較另類的店舖，如塔羅牌店、古董錶店、度身訂造的鞋店、改衣店等。 蘋果商場外的利園山道近日在特定時間改為行人專區，這有助蘋果商場的人流。 莉莉化粧品店。 何姑娘以修眉技巧取勝。 小型商場的角色 銅鑼灣另一家「老牌」小型商場金百利，其面向崇光百貨的大門近日大翻新，重金投資，大門位置增添了搶眼的大型屏幕及 LED 裝飾，屏幕播着 catwalk 片段，形象煥然一新，這種「自我增值」招數，算是配合商場一向以「fashion」作主題的發展形象，不願透露姓名的金百利商場發言人表示：「金百利前身是金寶中心，於 1996 年重新改革。當年金寶中心多集中售賣類似成衣的較大眾化服飾。商場改革，刻意招攬具 fashion design 風格的租客，當年我們參考了尖沙咀另一潮流商場百利的模式，以金百利作商場名字，引入具潮流味道的小店，他們有的屬自家設計，有的則從歐、日等地『入貨』。」發言人表示，當年金百利附近只有大丸百貨、紅寶石酒樓和馬莎百貨，換言之，周遭沒有同類型的商場競爭，當年以較「激」的時裝方向發展商場是嶄新做法，發言人說：「我們把多層商場劃分了 170 間小店，也規定形象相似的小店不能開在一起，增加『尋寶』的感覺。至於各大型商場落成，對我們影響不大，因始終是兩種不同的市場需求。」金百利商場的店舖以實用面積計算，由 60 至 200 多呎不等，租金視乎位置、舖形等而定，不是以呎數計算，而商場亦會安排店舖位置，更不許容把小店「打通」，規格較嚴。小型商場與高級大商場的客源，始終是兩個不同的市場，似乎並不構成直接影響。小店老闆阿肥最贊同某商人曾對香港高昂租金說的評論：「租金有多貴不是問題，因總有其『值錢』的原因，店舖本身是否有本事經營下去才是重點。」似乎，小型商場及小店，自力更生最重要。 金百利的大門新增了大型屏幕。